Большинство владельцев жилья под максимальной доходностью понимают исключительно высокую арендную плату - чем больше взимается с жильцов, тем больше доход. Это вполне понятная житейская логика, но она имеет мало общего с бизнес-расчетами. А реальность такова, что в формуле максимальной доходности как минимум пять составляющих: размер арендной платы, длительность простоя, затраты на подготовку, расходы на текущую эксплуатацию и непредвиденные убытки. Ну а кроме того, не забудьте заплатить налоги.
Приятно считать будущие доходы
Попробуем составить формулу расчета дохода от аренды, а затем проиллюстрируем ее работу с помощью наглядного примера. Итак, в формуле максимального дохода (МД) мы увидим следующие составляющие:
- (А), размер арендной платы;
- (Пр), длительность простоя жилья за год (понижающий коэффициент);
- (За), затраты на подготовку к сдаче (дополнительный ремонт, меблировка и т. д.);
- (Эт), текущие траты на эксплуатацию квартиры (целевые взносы ТСЖ, замена лампочек, ремонт сантехники и пр.);
- (НУ), непредвиденные убытки (например, от коммунальных аварий).
Для тех, кто любит цифры, формула годового дохода будет следующей:
МД = (А × 12) - (А × Пр) - За - Эт - НУ
Легко заметить, что доходной частью является только один параметр (А), а все остальные уменьшают максимальную доходность. В формуле может быть и большее число расходных составляющих - например, арендодатель по закону еще должен заплатить налог с дохода в размере 13% или, как вариант, купить у городских властей патент на право заниматься этой деятельностью. Не все арендодатели сейчас делают это, но не факт, что такое положение дел останется навсегда.
Внимательный читатель может сказать, что в формуле цены нет никаких упоминаний о расходах на коммунальные услуги. Да, это так. Практика рынка жилой аренды сегодня такова, что коммунальные услуги обычно оплачиваются нанимателем сверх арендной платы и средства, по сути, не попадая в карман собственника, просто передаются в управляющую компанию. В рекламных объявлениях это обозначается легко узнаваемым «+КУ». Во многом такому состоянию дел поспособствовали сами коммунальщики, регулярно повышающие тарифы на ЖКХ. Соответственно, собственники не могли корректно учесть расходы на ЖКХ в цене аренды, а повышать ее по несколько раз в год - прямой путь к конфликтам с жильцами. В целом такой подход вполне согласуется с европейской практикой, где арендатор не просто сам несет все расходы на ЖКХ, но зачастую при длительной аренде еще и обязан переоформить на себя договоры с поставщиками воды, газа и электричества. Хотя, разумеется, из этого правила оплаты коммунальных услуг есть и исключения. В сегменте комнат плата за ЖКХ и сейчас нередко включается в цену аренды, особенно если в коммунальной квартире пока не установлены приборы учета.
Пример в студию
А теперь информация для тех, кто не любит формулы, а предпочитает взглянуть на примеры. Попробуем наглядно показать в цифрах влияние разных параметров, посчитав несколько вариантов сумм годового дохода. Возьмем для простоты изложения любой из корпусов ЖК «Северная долина» у станции метро «Парнас» . Этот комплекс интересен нам тем, что там сдается большое количество однотипного жилья. При этом, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в апреле 2014 года ценовой разброс на аренду «однушек» лежал в пределах 16-25 тыс. руб. в мес. с преобладанием предложений за 20-21 тыс. руб. в мес. Стройка продолжается, вводятся новые очереди, и при сдаче очередного дома в эксплуатацию на рынок аренды практически одномоментно выбрасываются десятки, если не сотни, совершенно одинаковых квартир, различающихся только этажами и номерами подъездов.
Сравним доходность от аренды трех схожих по площади (36-38 кв. м) и планировке однокомнатных квартир, даже расположенных в одном подъезде друг над другом. Первую квартиру владелец решил сдавать с ремонтом от застройщика «как есть», назовем этот вариант «Эконом». Две другие квартиры будут отличаться теми или иными улучшениями, которые внес каждый из владельцев, и эти варианты назовем «Эконом+» и «Комфорт». Соответственно, их владельцы учли свои затраты в размере арендной платы. Для простоты расчетов предположим, что время на подготовку квартир к сдаче затрачено примерно одинаковое и все три квартиры вышли на рынок одновременно.
Для дальнейшего упрощения предположим, что текущие затраты (Эт ) на эксплуатацию квартиры и участие в благоустройстве общедомовой собственности у всех владельцев были одинаковы и условно составляли 5 тыс. руб. в год. В целом это вполне реальное допущение, если квартиры расположены в одном доме. Риск непредвиденных убытков (НУ ) все хозяева минимизировали, застраховав свое жилье перед сдачей. Страховой полис на сумму 250-300 тыс. руб., защищающий имущество, отделку и гражданскую ответственность перед третьими лицами (к примеру, перед соседями снизу), наши герои приобрели за 1,5 тыс. руб. в год. Это, конечно, сильное допущение, так как в России страхуется не более 2-3% жилья, но сдача жилья в аренду - это именно тот случай, когда лучше потратить небольшие деньги на страховку, чем находиться под угрозой многотысячных убытков, если нерадивые съемщики зальют и вашу квартиру, и соседскую. Итого эти две составляющие (Эт + НУ ) складываются в 6,5 тыс. руб. ежегодно.
Владелец квартиры «Эконом» совсем не стал тратиться на дополнительный ремонт, укомплектовал квартиру «бэушными» диваном и шкафом от родителей, на кухню привез с дачи столик и пару табуреток, купил по объявлению старую электроплиту и пару кухонных шкафчиков, повесил самые дешевые светильники. На эту подготовку он истратил всего 10 тыс. руб., и за неделю квартира нашла своего арендатора за 18 тыс. руб. в месяц.
В квартире «Эконом+» владелец купил и смонтировал недорогую кухню из рядом расположенного магазина «IKEA Парнас», сделал попытку создать некоторый уют за счет красивых гардин, шкафчиков и зеркал в санузле, повесил светильники, меблировал прихожую небольшим комодом. Кровать и шкаф он также не покупал, а выделил из «семейных запасов». На эту подготовку он истратил 70 тыс. руб. и назначил арендную плату 21 тыс. руб. в мес. - около 30% предложений подобных квартир на Парнасе приходится именно на этот ценовой сегмент.
Чтобы найти первого арендатора, пришлось потратить две недели, а затем в течение года арендатор еще раз менялся. Итого три недели простоя за первый год аренды.
Больше всех на уют и подготовку к сдаче потратился владелец третьей квартиры - варианта «Комфорт». Он тоже понимал, что для сдачи совсем необязательно иметь хороший ремонт, но в своих улучшениях пошел дальше второго варианта. В санузле он положил кафель, установил недорогую душевую кабину, купил новый диван и шкаф. В остальном его улучшения были аналогичны варианту «Эконом+». Общие затраты достигли 150 тыс. руб., что, впрочем, тоже относительно немного для новоселья. С трудом, но ему удалось сдать квартиру за 23 тыс. руб. в мес. после целого месяца поисков. При этом владельцу пришлось пойти на значительные компромиссы с жильцами, которые въехали с маленьким ребенком, котом и собакой. Как сказали сами жильцы, они вынужденно переплачивают, так как никто другой не захотел их брать с животными.
Цифры не лгут
Результаты расчетов максимальной доходности сдачи этих квартир в аренду на горизонте до пяти лет представлены в таблице. Для реалистичности сюжета добавим еще небольшой простой всех квартир в течение одной недели (0,25 месяца) в каждый из последующих лет сдачи.
Интересная картина открывается, не правда ли? Самый экономный владелец получил и самый больший доход за первый год, хотя арендная плата была самой низкой. Владелец квартиры с небольшими улучшениями догнал вариант «Эконом» только за два года, а владелец квартиры «Комфорт», лучше всех позаботившийся о жильцах, и по итогам второго года оставался в аутсайдерах, несмотря на высокую арендную плату.
На горизонте пяти лет, когда уже можно говорить об амортизации всех вложений, изначально сделанных в мебель и отделку, варианты «Комфорт» и «Эконом+» все-таки показали лучшую общую и среднегодовую доходность. Однако цифры превышения дохода над вариантом «Эконом» очень незначительны, не более 10-13%. Ведь мы сделали допущение о равенстве всех текущих затрат Эт + НУ в сумме 6,5 тыс. руб. ежегодно. А владелец квартиры «Комфорт» по легенде сдал свое помещение жильцам с животными (и с детьми), что ведет к более быстрому износу отделки и мебели. Значит, у него могут быть выше текущие расходы Эт на поддержание нормального состояния квартиры. В реальности он мог, конечно, не брать таких жильцов, но тогда был бы более длительный простой, так как стоимость аренды выше среднего уровня, а в массе своей жильцы все-таки предпочитают экономить.
Сухой остаток - вложения в повышенную комфортность жилища оправданны, только если вы будете там жить сами. А с точки зрения аренды самый простой вариант в стиле «чистенько, но бедненько» - в подавляющем числе случаев оптимален по возможностям достижения максимального дохода от этого конкретного жилища. Его легче сдать, время простоя без жильцов минимально, так же как минимальны и вложения в подготовку такого бюджетного жилья к сдаче.
Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.
При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.
Ещё один тревожный симптом - управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.
Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании "БК_НЕДВИЖИМОСТЬ" Александра Федотова: "Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем".
Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.
Оформление временной регистрации (прописки) - процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, - прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент - для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.
Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
- ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
- зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
- зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
- зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
- зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.
Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.
Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ - 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.
Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.
Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является "существенным условием" договора).
В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.
Способ 2: "упрощённый" налог с "ипэшника" - 6%
Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.
При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения - "доходы"). Можно выбрать другой вариант - платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.
Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).
Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.
Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.
С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.
Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент
В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.
Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.
Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ - в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного - от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.
Чтобы попасть на "крупный размер", надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 "двушек").
Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.
Сдавать жилплощадь в аренду не такое прибыльное дело, как может показаться на первый взгляд. Среднестатистический доход составляет 4-7% годовых от стоимости самого жилья, относящегося к сегменту эконом и комфорт классов. Рассчитать годовую доходность можно следующим образом. Месячную стоимость найма необходимо умножить на 12-13% НДЛФ, полученный результат умножить на сто и разделить на сумму стоимости покупки и дополнительных вложений.
Чтобы оценить доходность аренды квартиры после ее покупки нужно действовать следующим образом:
Например, Вы приобрели двухкомнатную квартиру около станции за шесть миллионов семьсот
тысяч рублей, не требующую ремонта.
Для того, чтобы сдать ее в аренду, Вам нужно приобрести предметы обстановки и бытовую технику (стиральная машина и холодильник – 26 000, кухня и плита – 45 000, мебель – 140 000). Итого выходит 6 911 000 рублей. Такую квартиру можно сдать примерно за 45 000 в месяц.
Остается произвести подсчеты: (45 000 Х 12 – 70 200) Х 100 /6 911 000 = 6,8 % в год. Дополнительно следует учесть налог на недвижимость и коммунальные платежи.
При сдаче жилья в наем существуют определенные риски незапланированных трат, издержек. Непредвиденные расходы, как показывает практика, возникают из-за недобросовестности постояльцев. Самые большие потери хозяева несут в случае продажи квартиры постояльцами третьим лицам по фальшивым документам. Недобросовестные постояльцы могут также сдать жилплощадь в субнаем, не известив при этом владельцев квартиры, или пустить в квартиру дополнительных жильцов. Нередко встречаются ситуации, когда квартиросъемщики просто не платят не только арендную плату, но и коммунальные платежи, оставляют счета за телефонные разговоры, а потом неожиданно съезжают.
Во избежание такого рода неприятностей нужно все четко прописывать в договоре аренды. На основе этого документа можно в суде доказывать свои права.
Как правильно оценить аренду квартиры
Чтобы оценить стоимость аренды квартиры, давайте рассмотрим параметры, влияющие на определение цены. Всего их четыре:
1. Месторасположение, развитость инфраструктуры, близость станций метрополитена: чем ближе к центру города, тем выше арендная оплата.
2. Дорожно-транспортная ситуация. Несомненно, вблизи главных транспортных артерий города, квартиры стоят дороже.
3. Технические характеристики, как самой квартиры, так и дома, в которой она размещается. Наличие ремонта и сравнительная «молодость» дома значительно повышают стоимость арендной платы. Значение имеет также планировка квартиры. Высокий спрос на одно- и двухкомнатные помещения обусловил высокую цену на аренду. Например, двухкомнатные квартиры
4. Благоустройство жилья. Квартиры с минимальным оснащением относятся к эконом-классу и стоят намного дешевле, чем элитные.
Самым дешевым считается студенческое жилье. Его стоимость варьируется в пределах 20-25 тысяч рублей; Двухкомнатные квартиры эконом-класса можно снять от 35 000, бизнес-класса – от 50 000, премиум-класса – от 70 000. Размещенное в пределах МКАДа однокомнатное жилье в среднем арендуется за 23-32, а «двушки» - за 30-40 тысяч. В подмосковном Железнодорожном, Балашихе, Мытищах арендовать однокомнатную квартиру можно за 13 000 - 15 000, в Одинцово и Красногорске – за 17 000 -19 000.
Времена года также влияют на стоимость аренды. К осени, когда в городе начинается активность после летних отпусков и приезжающих студентов жилье дорожает.
Зайдите в раздел сдать квартиру в Москве - мы сориентируем Вас по цене, а также поможем найти жильцов.
Жилье в Москве стоит настолько дорого, а доходность от сдачи квартир в аренду настолько низка, что может оправдать вложенные средства только через десятилетия
Текст: Надежда Николаева
Для россиян покупка недвижимости всегда считалась надежным вложением свободных средств. Действительно, 5-10 лет на растущем рынке это был выгодный актив для инвесторов. Однако сейчас, когда падение цен на недвижимость сменяется стагнацией, а о росте стоимости застройщики уже и не мечтают, такая покупка весьма рискованна. А если принять во внимание новые правила расчета налога при перепродаже, то инвестор может оказаться в убытке.
В настоящее время инвесторам остается полагаться только на рентную доходность – те средства, которые можно получить от сдачи жилья в аренду. Портал «Элитное.РУ» решил узнать у представителей агентств недвижимости, насколько оправдана покупка квартиры специально под аренду или рынок пока остается за непрофессиональными арендодателями.
Директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова
– Доходность от рентного бизнеса в высоких ценовых сегментах, даже в период роста рынка, выглядела довольно скромно. Если сравнивать с европейскими городами, то в некоторых доходность от сдачи в аренду доходила до 7-8% годовых. В «тучные» годы в Москве этот показатель не превышал 5% годовых. На сегодняшний день доходность дорогих съемных квартир варьируется в пределах 2-4% годовых, а срок окупаемости – от 20 лет.
Назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя
Для расчета доходности берется некая идеальная формула – стоимость покупки делится на среднюю арендную ставку. В общей сложности с оплатой коммунальных услуг все расходы на содержание квартиры в месяц могут доходить до 80 тыс. рублей. К примеру, окупаемость для трехкомнатной – порядка 35 лет. Таким образом, назвать рентный бизнес в премиальном и элитном сегменте доходным нельзя, однако это стабильный ежемесячный доход.
Сейчас покупателей новостроек, которые твердо уверены, что будут сдавать приобретенную квартиру и заниматься профессионально рентным бизнесом, на рынке почти не осталось. Большинство наших клиентов решают, как они будут использовать жилье уже при получении ключей – будут ли они там жить сами или заселят взрослых детей, перепродадут или будут сдавать в аренду.
Управляющий партнер Point Estate Павел Трейвас
– До кризиса практика для сдачи в аренду была распространена гораздо больше. Сегодня желающих вкладываться в нестабильный и имеющий низкую доходность бизнес практически нет. За последние два года частный арендный бизнес сильно потерял свою доходность во всех сегментах рынка. Ставка рентабельности с 7-8% в 2007 году снизилась сегодня до 3-4%. А если учитывать простои (время, когда квартира остается без арендаторов), которые случаются, если собственник завышает арендную ставку, то она падает и до 2-3%.
Стоит отметить, что за прошедшие два года в элитном сегменте арендного рынка все расчеты стали проводиться в рублях. И если раньше собственник, сдавая квартиру за 5 тыс. долларов в месяц, получал 155 тыс. рублей, то сегодня он продолжает сдавать ее за 155 тыс. рублей в месяц, но доход имеет всего 2,4 тыс. долларов.
Риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик
Усугубляет ситуацию и переизбыток предложений от собственников, желающих сдать жилье. Сегодня сдают квартиру и инвесторы, которые ждут, когда рынок начнет расти, и недвижимость можно будет продать по более высокой цене. Однако на рынке довольно много и людей, которые сдают квартиры, доставшиеся им, например, от бабушки. Они не проводят никаких операций с недвижимостью с целью увеличить ее доходность, не покупают, не продают, не «играют» на колебаниях рыночных цен, просто получают небольшой стабильный доход от аренды. Поэтому риск вложиться в покупку, ремонт и продвижение своей недвижимости, а потом остаться без жильцов, очень велик.
Директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов
– Рынок аренды находится в глубоком кризисе, за последний год средняя ставка снизилась на 15%. В результате, доходность от сдачи в аренду, например, в эконом-классе не превышает 4-6% годовых. А высокобюджетный сегмент страдает из-за сжатия платежеспособного спроса и санкций, которые заставили прекратить сотрудничество с Россией многие западные компании.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад
Международные фирмы начали отзывать своих сотрудников, а именно экспаты составляли костяк арендаторов . То же касается отечественных бизнесменов и топ-менеджеров из регионов, которые снимали квартиры на время командировок. Соответственно, снизился и инвестиционный спрос.
В текущих реалиях более выгодной инвестицией является банковский вклад, доходность которого варьируется от 7% до 12%. Поэтому, как правило, квартиры для сдачи в аренду становятся консервативной инвестиций, направленной на сбережение, а не преумножение средств. И, как следствие сложившейся ситуации, доля инвестиционных сделок сегодня не превышает 10%.
Генеральный директор АН TWEED Ирина Могилатова
– В элитном сегменте квартиры с прицелом на сдачу в аренду приобретают не более 5% покупателей. Мотивы таких клиентов могут быть разными. Например, у нас была клиентка, которая купила в Москве несколько квартир и уехала жить за границу. На деньги от аренды живет ее мама, оставшаяся в России. Бывает, что недвижимость приобретается впрок малолетним детям, а чтобы квартира не простаивала, она сдается в аренду. Я бы сравнила арендный бизнес с банковским депозитом. Хотя, конечно, окупаемость арендного бизнеса достаточно долгая. Например, если сдавать жилье, приобретенное за миллион долларов и зарабатывать 60 тысяч долларов в год, на то, чтобы вернуть вложения, потребуется около 20 лет. В среднем сроки окупаемости элитных составляют от 10 до 15 лет.
Директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова
– Большая часть наших клиентов-арендодателей – это собственники, которые рассматривают инвестицию для сдачи в аренду как определенный этап, который решает их текущие вопросы: сохранение сбережений, инвестиции для дальнейшей перепродажи, временная сдача приобретенных для себя, детей или родителей квартир и т. п. За последние четыре года средний для рынка показатель доходности от сдачи высокобюджетных квартир в аренду снизился на 1% и сейчас составляет 4% годовых. При этом мы говорим об укрупненных «прикидках», т. е. без учета налогов.
Управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин
– На мой взгляд, специальное для сдачи в аренду сейчас совершенно нерентабельно. Конечно, если подвернулся удачный вариант квартиры, в которую, например, лет через пять поселятся дети, то почему бы и нет или примерно схожие варианты. Дело в том, что чтобы получить хотя бы 5%-ную рентабельность, нужно очень постараться, оптимизируя процесс.
Причем, ситуация ухудшается – арендные ставки, как минимум, не растут, в отличие от коммунальных платежей и налогов. В последнее время значительно просел бизнес и элитный сегмент. В первую очередь из-за падения платежеспособного спроса. Жирные времена, когда 10-12% рентабельность была нормой, давно и, кажется, безвозвратно, прошли.
– Сегодня доля инвестиционных покупок несколько уменьшилась во всех сегментах. В конце 2014 года в массовом сегменте доля инвесторов могла достигать 40%, теперь она составляет в бизнес-классе порядка 14%, в эконом- и комфорт-классе – 33%. При этом сложно выделить долю тех, кто намерен после ввода в эксплуатацию, а кто намерен сдавать его в аренду.
В плюсе остаются только те, кому квартира досталась по наследству
Доходность аренды падает. На это повлияло снижение общей платежеспособности населения в кризис – кто-то потерял работу, был вынужден переехать из Москвы в область или вернуться в регионы и так далее, то есть потенциальных арендаторов стало меньше. Нет возможности полностью включить расходы на уплату налогов (покупка патента или НДФЛ) в арендную ставку – это может оттолкнуть большинство арендаторов (в первую очередь в сегменте массовой аренды, конечно).
Последнее обновление Март 2019
В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.
Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.
Как оформить сдачу жилья в аренду
Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.
Заключение договора
Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.
Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:
- предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
- сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
- реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
- дата и место заключения договора.
Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.
Гарантии платежа
Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед). Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Все эти подробности должны быть учтены в договоре.
Срок действия договора
Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт - какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.
Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).
После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.
При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев. Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).
Акт приема-передачи
Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.
Подтверждение оплаты
Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:
- Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
- Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме . Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.
Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.
Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.
Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты
Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.
Оплата НДФЛ
Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:
- лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
- скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400 ;
- зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.
Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.
Новости: сдающим квартиры предложат ! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!
При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.
- Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),
- А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2019 (за 2019 год – до 15.07.2020).
Пример 1
Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2019.
ИП на УСН
Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 29 354 руб. (с 2019 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:
- собрать документы (паспорт, заявление);
- оплатить госпошлину 800 руб.;
- передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС);
- каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.
Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Госреестре.
- за 1 квартал 2019 – до 25.04.2019.
- за 2 квартал 2019 - до 25.07.2019
- за 3 квартал 2019 - до 25.10.2019
- за 2019 год - до 30 марта 2019 г.
Важно знать, что кроме налога Вам, как ИП, нужно оплатить взносы во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2019 году придется заплатить фиксированную сумму 29.354 руб. Все взносы в фонды за 2019 перечисляются до 31.12.2019 г. Сумма взносов уменьшает сумму налога по ставке 6%. И если взносы платить поквартально, то они будут уменьшать налог уже в течение года. А если раз в году, то уменьшение будет приходится на момент, когда будет их фактическая оплата. Процедура вычета проста:
- ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
- по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
- рассчитываете налог по ставке 6%;
- вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов;
- разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.
С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.
Пример 2
Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2018 год Сергеев:
- получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
- перечислил страховые взносы 26.545 руб. (такая сумма была в 2018 г., соответственно за каждый квартал - по 6.636);
- рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).
Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (6.636) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.
Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 26.545 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.
Арендодатель на патенте
Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно. Его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.
Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.
ПСН, как и УСН, выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир. То есть имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя налоговый закон ограничил базу размером 1.000.000 р., региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.
Ответственность при неуплате налога
Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.
Как выявить нарушителя
Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:
- кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
- также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.
Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Эти данные достаточны для подтверждения факта незаконной аренды. Тогда информация передается в ИФНС.
Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.
Судебная практика
Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд. Хотя налоговая может по собственной проверки привлечь к ответственности (начислить налог, штрафы и пени).
Если у налогового органа нет договора аренды
- Когда нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
- Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и постояльцы часто меняются.
- Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
- В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
- Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.
Если в ИФНС есть договор аренды
Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.
Штрафы, пени, уголовная ответственность
Хоть доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья сложно, такие случаи всё-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?
Главная государственная претензия в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, - погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:
- Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
- Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2019 Вы погасили долг по налогам за 2018 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 1000 руб.
- Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 7,75% / 300, где 7,75 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 0,9 руб. (3.420 * 7,75% / 300) за каждый день просрочки.
Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.
Уголовная ответственность
- Если общий долг по сборам оказался больше 900.000 руб., то нужно будет уплатить налог. А еще суд назначит штраф 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
- Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей долг перед бюджетом будет больше 4 млн. руб. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.
- Кроме того, если в наём сдаются несколько квартир и собственник не оформил ИП, то его могут признают незаконным предпринимателем. Доход за год у такого собственника должен быть более 2 млн. Наказание также суровое - штраф (от 100 тыс. до 300 тыс. руб.) или лишение свободы до 2 лет.
Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.
Пример 3
В 2017 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2018 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2018 г. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2018. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:
- Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
- Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2018 по 30.09.2018) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
- Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).
Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).
Вопрос - ответ
Вопрос
:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?
Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.
Вопрос
:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?
Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
111 комментариев
Загрузка...