ДОВОДЫ, которые следует приводить в иске о признании собрания несостоявшимся, решений собрания недействительными
ДОВОД первый:
Нарушена процедура уведомления собственников о предстоящем собрании ,
В силу императивного требования закона, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам в данном доме о проведении общего собрания не позднее чем за десять дней до его проведения. При этом сообщение должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, либо вручено под роспись.
Однако в нарушение требований, установленных ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, Общество не направляло собственникам по почте сообщения о намеченном проведении общего собрания в заочной форме. Кроме тогое, сообщения не вручались под роспись каждому собственнику.
На случай, если Общество будет предлагать свое объяснение об уведомления путем размещения объявления в подъезде или на стендах, надлежит признать такой варимант незаконным, так как в силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, такой способ допустим только в случае, когда собственники на общем собрании утвердили соответствующий порядок уведомления и определили помещение для размещения объявлений. Вместе с тем собственники никогда ранее на общем собрании не принимали решение о таком порядке уведомления, протокол общего собрания по данному вопросу отсутствует.
ДОВОД второй:
Нарушена процедура избрания формы проведения собрания – не собственниками!
В нарушение ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ форма проведения общего собрания и повестка дня собрания определены не собственником помещения, а Обществом, не имевшим на это права. В силу указанных норм закона такими правами наделен исключительно собственник помещения в доме. Из представленных Обществом документов следует, что именно Общество по собственной инициативе определило форму проведения собрания в заочной форме, а также повестку дня данного собрания. Подобные действия Общества противоречат закону.
ДОВОД третий:
Нарушены требования об указании даты окончания приема решений
Содержание сообщения о проведении общего собрания не соответствует требованиям ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. В соответствии с п. 3 ч. 5 ст. 45 ЖК РФ, в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования должна быть указана дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование и место или адрес, куда должны передаваться такие решения. В соответствии с параграфом 7 пункта 4 Методических рекомендаций по подготовке, проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 августа 2005 г. N 393, под датой окончания приема решений собственников следует понимать день, месяц, год и время. В силу ч. 2 ст. 47 ЖК РФ, установление даты окончания приема решений собственников имеет существенное значение при заочном голосовании, поскольку принявшими участие в таком собрании считаются те собственники, решения которых получены до даты окончания их приема. Следовательно, решения собственников, поступившие после даты окончания голосования, не должны учитываться при подсчете голосов. В объявлении и бюллетенях для голосования отсутствует указание на дату окончания приема решений собственников, что делает невозможным подсчет кворума у общего собрания.
Указание в объявлениях на период проведения собрания недопустимо расценивать как указание на срок окончания приема решений собственников.
ДОВОД четвертый
Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию о порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Размещенное Обществом объявление не содержит такой информации. Таким образом, отсутствие сведений о направлении каждому собственнику сообщения о проведении общего собрания, бюллетеней для голосования указывает на то, что при проведении собрания не были созданы равные условия для реализации каждым собственником права на голосование.
ДОВОД пятый
Принятое решение в протоколе изложено в следующей редакции: Выбрать ООО "ДС Эксплуатация" управляющей организацией и заключить каждому собственнику помещений в многоквартирном доме N * * * договор на управление и техническое обслуживание на 2011 г. с ООО "ДС Эксплуатация". Однако, вопрос о заключении договора управления отсутствовал как в повестке дня, указанной в объявлениях, так и в бюллетенях для голосования. Согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Поскольку в объявлении о проведении собрания в повестке дня отсутствовал вопрос о заключении договора управления, бюллетени для голосования также не содержали вопроса с такой формулировкой, а собственники не голосовали за заключение договора управления с Обществом, следовательно, члены счетной комиссии фактически сфальсифицировали протокол в этой части.
ДОВОД шестой
Протокол общего собрания N 1/8 от 15 апреля 2011 г. составлен с нарушениями ч. 3 ст. 45 и ч. ч. 1, 2 ст. 46 ЖК РФ. Протокол заверен печатью Общества и подписан сотрудниками Общества В.Т., Ю., Н.А., как членами счетной комиссии, и генеральным директором Щ.
Протокол не содержит ни одной подписи собственника помещения в доме. В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Протокол является документом, отражающим решения, принимаемые собственниками, что исключает подписание этого документа иными лицами, не являющимися собственниками, если только собственники своим решением не установили такой порядок оформления протокола. Доказательств принятия собственниками подобного порядка оформления протокола не имеется.
Решение собственников об избрании членами счетной комиссии вышеуказанных лиц дает право этим лицам произвести только подсчет голосов. О праве этих лиц на подписание протокола общего собрания собственников от имени собственников решение не принималось.
ДОВОД седьмой
Кворум собрания определен с нарушением ч. 3 ст. 45 и ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Собрание не являлось правомочным, так как отсутствовал кворум
i) из протокола от 15 апреля 2011 г. следует, что кворум определен не от количества голосов, принадлежащих каждому собственнику и определяемых пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в доме, а от количества собственников помещений в доме, что незаконно;
ii) отдельные решения собственников являются недействительными, подсчет голосов в бюллетенях произведен неправильно, площади помещений собственников завышены, что ведет к необоснованному увеличения количества голосов, принадлежащих одному собственнику;
iii) сводная ведомость расчета долей с пояснительной запиской от 02 февраля 2012 г. является недостоверным доказательством, поскольку противоречит имеющимся в деле доказательствам.
Изложенные обстоятельства указывают, что нарушения в процедуре организации и проведения общего собрания в заочной форме являются существенными. При наличии такого рода нарушений общее собрание собственников не может считаться состоявшимся, следовательно, решения, принятые на нем являются недействительными и незаконными. Вышеуказанные нарушения были установлены ранее в результате проверки, проведенной прокуратурой ЦАО г. Москвы, сведения о чем представлены в дело.
Таким образом, в результате незаконных действий Общества были нарушены права истца по выбору способа управления многоквартирным домом в порядке, установленном жилищным законодательством.
Общее собрание собственников - привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.
Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.
Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
Первый шаг к проведению общего собрания собственников - это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании - разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.
- информацию о лице, участвующем в голосовании;
- реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».
Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
Неправильный подсчёт голосов
Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Некорректно оформленные доверенности
Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:
- фамилия, имя, отчество - для физических лиц, полное наименование - для юридических лиц;
- место жительства или место нахождения;
- паспортные документы или реквизиты учредительных документов.
Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ , доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:
- заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
- выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.
Ошибка в выборе формы собрания
Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ . Их три: очная, заочная и очно-заочная.
Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.
Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.
Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.
Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ
Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.
Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
Изменение повестки дня
Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ . В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.
Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.
Нарушение кворума собрания
Ещё одна трудность при проведении собрания - разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.
Общее собрание собственников помещений в МКД считается легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.
ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.
Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов - это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов - об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.
Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 - 48 ЖК РФ , в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.
Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса . Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.
Приватизация жилищного фонда привела к массовому появлению собственников помещений в домах, где присутствует общая долевая собственность, и к необходимости более тщательно проработать законодательство, регулирующее отношения в сфере содержания и пользования общим имуществом. Главным принципом по данному вопросу является «согласие большинства», которое достигается при обсуждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопросов, связанных с общим имуществом.
В настоящее время основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются:
– Жилищный кодекс РФ (статьи 45–48);
– Гражданский кодекс РФ (глава 9.1);
– Приказ Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр. «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»;
– Приказ Минстроя России от 31.07.2014 №411/пр. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Согласно статье 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);
3) очно-заочного голосования.
Самое большое затруднение у собственников помещений вызывает проведение общего собрания посредством очного голосования, так как не каждый собственник обладает возможностью обеспечить соответствующее место проведения собрания, которое способно вместить всех собственников. В результате в настоящее время самыми распространенными формами проведения общих собраний являются заочная и очно-заочная формы.
Уведомить всех? Невозможно…
Сложности реализации законодательства по организации и проведению общего собрания собственников помещений возникают уже с начала организации общего собрания при уведомлении инициатором собрания всех собственников о его проведении (характерно для собраний в любой форме).
Так, согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.
Чтобы реализовать данную обязанность, инициатору собрания необходимо:
– при вручении лично каждому собственнику удостовериться, кому он вручает уведомление (проверить право собственности и сверить с документом, удостоверяющим личность), что практически неисполнимо в домах с большим количеством квартир, а в Санкт-Петербурге большинство таких домов;
– при рассылке уведомлений почтовым отправлением инициатор, исходя из положений ст. 20 ГК РФ, должен отправить письмо по месту жительства собственника, о котором он не всегда может знать, а сама реализация данной обязанности связана с денежными затратами, на которые собственники чаще всего не соглашаются.
В итоге уведомления развешиваются в местах общего пользования, хотя решения об ином порядке уведомления не принималось, либо вручаются лицам, открывшим дверь квартиры, которые не всегда являются собственниками.
Голосование: поле для махинаций
Следующей сложностью является само голосование на собрании.
При проведении общего собрания в форме очного голосования законодательно не урегулирован порядок фиксации голосов собственников, если голосование проводится участниками «поднятием рук». Так, по результатам такого собрания может быть составлен протокол общего собрания собственников, содержащий итоги голосования и не позволяющий проверить собственникам помещений, как производился подсчет голосов, кто и как проголосовал, и являются ли сведения в протоколе достоверными. Также это препятствует проведению проверки органами жилищного надзора на предмет правомерности принятия решений о выборе юридического лица в качестве управляющей организации и об утверждении договора управления, а также создания товарищества собственников жилья.
При проведении собрания в форме заочного голосования статьей 47 ЖК РФ установлено, что решения собственников, оформленные в письменной форме, по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Таким образом, заполнить решение и передать его в место сбора или направить по адресу может любое лицо, так как подписывать решение и указывать дату его принятия не обязательно, а также необязательно установление лица, фактически принявшего участие в голосовании. Жилищным кодексом РФ не установлен порядок приема решений собственников при таком голосовании. В настоящее время не предусмотрена ответственность за прием и учет решений, оформленных не собственниками при отсутствии доверенности на предоставление его интересов. Собственники при заполнении решений не заполняют строку о документе, подтверждающем право собственности.
Также характерными ошибками при проведении общих собраний собственников помещений являются: неправильное определение количества голосов, которыми обладает каждый собственник; учет в собрании голосов не собственников помещений; принятие решений при отсутствии необходимого количества голосов (чаще всего по вопросам, где необходимо квалифицированное большинство); оформление протокола общего собрания с нарушением обязательных требований, установленных к его оформлению.
Закон, который не знают
Указанные выше нарушения говорят о самой главной проблеме реализации законодательства, регламентирующего проведение общих собраний собственников – это незнание и непонимание гражданами законодательства, регулирующего проведение общих собраний.
Применительно к определенным решениям, принимаемым на общих собраниях, можно выделить решения о создании товарищества собственников жилья. Так, статьей 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ, а также, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. При этом не установлены последствия нарушения данного требования.
Налоговые органы при регистрации ТСЖ не проверяют достоверность документов, сданных на регистрацию и исполнение требований Жилищного кодекса РФ при принятии решений об их создании. Также налоговые органы не отслеживают наличие в многоквартирном доме уже созданного ТСЖ, что приводит к возникновению конфликтных ситуаций в доме, а также к долговременной процедуре принятия решения о ликвидации юридического лица, созданного с нарушением законодательства РФ, в том числе в судебном порядке.
Еще одной проблемой, связанной с общими собраниями собственников помещений, является то, что Жилищный кодекс РФ не содержит перечня существенных нарушений порядка проведения общих собраний собственников помещений. Так, статьей 181.4 Гражданского кодекса РФ установлено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление его участников.
Отсутствие перечня существенных нарушений в последующем ставит вопрос о признании решения недействительным на усмотрение суда, и одинаковые ситуации могут быть рассмотрены судами по-разному, что может привести к необоснованным тратам бюджетных средств на судебные расходы в случае отказа органу жилищного надзора в иске о признании решения общего собрания недействительным в связи с несущественностью нарушений.
Аналогичная ситуация и с оформлением протокола общего собрания. Законодательством установлены требования к его оформлению, но отсутствует ответственность за нарушение в нем обязательных условий, не определены конкретные (существенные) нарушения, которые являются основанием считать протокол недействительным. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр., например, установлены такие требования к протоколу, как его номер, который простому собственнику нужно как-то определить.
В качестве обязательного приложения к протоколу установлен реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме. Данное требование, с учетом положений Федерального закона от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», для собственников помещений практически неисполнимо.
Следующей и также одной из основных проблем, связанной с реализацией законодательства по проведению общих собраний, является то, что собственники в последующем не могут ознакомиться с документами по собранию (протоколом и решениями). Это связано как с личными отношениями между собственниками, так и с неверным пониманием законодательства о персональных данных. Это приводит к напряженной обстановке в доме, если имеются противоборствующие инициативные группы, которые в последующем пытаются свести счеты с оппонентом посредством обращения в органы жилищного надзора…
Загрузка...